Angesichts der stetig steigenden Lebenshaltungskosten, unvorhersehbarer Mieterhöhungen und einer seit Jahren schwächelnden Wirtschaft ist es kaum überraschend, dass sich immer mehr Privatpersonen für Immobilien als Kapitalanlage interessieren. Wer heute jedoch eine Immobilie kaufen und damit langfristig finanziellen Gewinn erzielen möchte, muss nicht nur tief in die Tasche greifen, sondern auch wichtige Faktoren berücksichtigen, um das teure Investment lohnenswert zu gestalten.
Bevor man in ein kostspieliges Immobilieninvestment einsteigt, sollte man sich zunächst die Frage stellen, auf welche Weise man mit der Immobilie Einnahmen generieren möchte. Dabei stehen dem Investor verschiedene Möglichkeiten zur Verfügung, die jedoch stark voneinander abweichen. Wer Immobilien kaufen und als langfristige Kapitalanlage nutzen möchte, sollte daher im Vorfeld genau prüfen, welche Objektarten sich für ein solches Investment eignen.
Möglichkeit 1: Haus oder Eigentumswohnung zur Eigennutzung und Altersvorsorge kaufen
In Deutschland sehen sich immer mehr Menschen mit ständig steigenden Mietpreisen konfrontiert. Angesichts dessen erscheint es für viele sinnvoller, die monatlichen Ausgaben in den Erwerb von Wohneigentum zu investieren, anstatt weiterhin Miete zu zahlen. Dieser Schritt bringt zahlreiche Vorteile mit sich: Zum einen entfällt das Risiko von Mietsteigerungen oder einer Eigenbedarfskündigung durch den Vermieter. Zum anderen bietet ein eigenes Haus oder eine Eigentumswohnung eine solide Grundlage für die Altersvorsorge, insbesondere wenn die Immobilie bis zum Renteneintritt vollständig abbezahlt ist. Darüber hinaus verlieren privat genutzte Immobilien in der Regel nicht an Wert und lassen sich oft gewinnbringend weiterverkaufen.
Möglichkeit 2: Stetige Einnahmen durch die Vermietung der Immobilie
Häuser und Eigentumswohnungen eignen sich nicht nur zur Eigennutzung, sondern auch zur Vermietung, wodurch regelmäßige Mieteinnahmen erzielt werden können. Dafür ist es jedoch entscheidend, dass die Mieteinnahmen die laufenden Kosten deutlich übersteigen. Damit das Objekt für potenzielle Mieter attraktiv ist und Mieterhöhungen ohne große zusätzliche Investitionen möglich sind, müssen sowohl der Zustand der Immobilie als auch ihre Lage überzeugen. Da Immobilien in gefragten Lagen oft sehr teuer sind und es unter Umständen schwierig sein kann, genügend zahlungskräftige Mieter zu finden, ist es ratsam, als Anleger über finanzielle Rücklagen zu verfügen, um mögliche Mietausfälle oder Leerstände auch über einen längeren Zeitraum hinweg kompensieren zu können.
Möglichkeit 3: Ferienhaus oder -wohnung als langfristige Kapitalanlage
Ein Investment in eine Ferienimmobilie bietet gleich mehrere Vorteile: Neben den Einnahmen aus der Vermietung besteht die Möglichkeit, das Objekt auch selbst gelegentlich zu nutzen. Dank der attraktiven Lage vieler Ferienhäuser und -wohnungen gelten sie zudem als wertbeständige Anlagen, die oft kontinuierlich an Wert gewinnen und somit eine solide Altersvorsorge mit Inflationsschutz darstellen. Angesichts der aktuell niedrigen Zinsen auf Spareinlagen und den möglichen Steuervorteilen kann sich der Kauf einer Ferienimmobilie auch im Rahmen einer Finanzierung als lohnenswert erweisen.
Möglichkeit 4: Investition in Gewerbeimmobilien
Eine Kapitalanlageimmobilie muss nicht zwangsläufig an Privatpersonen vermietet werden, um eine stabile Rendite zu erzielen – unter bestimmten Umständen kann auch die Investition in Gewerbeimmobilien von Vorteil sein. Dabei kann es sich um Büroflächen, Ladenlokale, Gaststätten oder auch Lagerräume handeln. Im Vergleich zu Wohnimmobilien bieten Gewerbeobjekte oft höhere Renditechancen, insbesondere durch langfristige Mietverträge mit Gewerbetreibenden. Allerdings ist ein umfassendes Wissen über den Standort, die lokale Wirtschaft und die jeweilige Branche unerlässlich, da Gewerbeimmobilien stark von der Konjunktur abhängen und durch äußere Einflüsse schnell Leerstände oder Mietausfälle entstehen können.
Damit der Erwerb einer Anlageimmobilie von Beginn an profitabel ist und die Gewinne über einen längeren Zeitraum sichergestellt werden, sollten zukünftige Anleger einige entscheidende Kriterien vor dem Immobilienkauf berücksichtigen. Die Lage der Immobilie spielt dabei eine zentrale Rolle, insbesondere bei vermieteten Häusern und Wohnungen. Es ist wichtig, im Vorfeld die nahe Infrastruktur zu prüfen, also die Verfügbarkeit von Einkaufs- und Freizeitmöglichkeiten, Schulen, Ärzten und Verkehrsanbindungen. Auch die Nähe zu Grünflächen und der Ruf des Stadtteils oder der Region spielen eine wichtige Rolle. Darüber hinaus ist der aktuelle Zustand der Immobilie von Bedeutung, da notwendige Renovierungen oder Sanierungen die Investitionskosten erheblich steigern können und es Jahre dauern kann, bis diese Ausgaben amortisiert sind. Der Kaufpreis sollte zudem angemessen zum Zustand des Objekts sein. Wichtig ist auch, dass beim Immobilienkauf stets die Nebenkosten, wie Maklergebühren, Grunderwerbsteuer und Notarkosten für den Grundbucheintrag, in die Kaufentscheidung einfließen.
Es gibt zahlreiche überzeugende Argumente für die Investition in Kapitalanlageimmobilien, jedoch können unter bestimmten Umständen auch Risiken auftreten, die die Rendite gefährden. Zur besseren Übersicht sind die wichtigsten Vor- und Nachteile zusammengefasst:
Die Vorteile
– Kurz- und langfristige Vermögenssteigerung durch Mieteinnahmen und Wertzuwachs
– Hohe Wertbeständigkeit
– Effektiver Schutz vor anhaltender Inflation
– Mögliche Steuervorteile durch Abschreibungen auf Gebäude und Entlastungen bei der Einkommensteuer (bei vermieteten Immobilien)
– Zusätzliche Einkünfte durch regelmäßige Mieteinnahmen
– Altersvorsorgeabsicherung (durch eingesparte Miete bei Eigennutzung, Mieteinnahmen bei Vermietung und Wertsteigerung beim späteren Verkauf)
Die Nachteile
– Laufende Kosten für Reparaturen und Instandhaltungen
– Mögliche Schwierigkeiten mit Mietnomaden, die aufgrund der mieterfreundlichen Gesetze schwer kündbar sind
– Wertverluste durch Veränderungen im Umfeld, wie etwa der Eröffnung einer Mülldeponie in der Nähe, Vernachlässigung der Infrastruktur oder Leerstände in der Nachbarschaft aufgrund fehlender Modernisierungsmaßnahmen
– Wenn die Finanzierung beim Kauf einer Anlageimmobilie nicht langfristig gesichert ist (Stichwort Zinsbindung), kann es schnell zu einer wirtschaftlichen Unrentabilität aufgrund steigender Zinsen kommen
– Das investierte Kapital bleibt über einen langen Zeitraum gebunden
– Geringe Risikostreuung: Da der Erwerb einer Immobilie hohe Investitionskosten erfordert, bleibt weniger Kapital für andere Anlagen, wie beispielsweise zur Altersvorsorge, übrig
– Je nach Größe des Objekts kann ein erheblicher Verwaltungsaufwand anfallen, es sei denn, dieser wird durch eine Eigentümergemeinschaft getragen
Bild-Quelle: Pixabay