Kein Haus ist absolut wartungsfrei. Das gilt sowohl für die beliebten Holzhäuser wie für jede andere Bauweise. Und es erstreckt sich nicht nur auf Einrichtungsdetails, etwa die Möblierung, sondern jedes einzelne Teil, welches das große Mosaik namens Wohnhaus ausmacht. Doch stellt sich die Frage, ob regelmäßige Modernisierungen, auch bevor etwas schadhaft wird, Sinn machen – und zudem, was eigentlich wie lange hält und welche Vorgehensweisen, auch in finanzieller Hinsicht, ratsam sind.

Der Sinn regelmäßiger Modernisierung

Jedes Haus, egal wie modern und/oder hochwertig es ausgestattet ist, stellt immer nur ein Abbild des Ist-Zustandes bei seiner Errichtung dar. Vom Einzugstag an beginnt alles darin, zu altern – sowohl in physikalischer wie technologischer und geschmacklicher Hinsicht.

Natürlich gibt es teils beträchtliche Unterschiede durch Nutzungshäufigkeit und -intensität wie durch Art und Qualität.  Doch in Anbetracht dessen, dass viele Elemente eines Hauses für sehr lange Nutzungsdauern ausgelegt werden, stellt sich die berechtigte Frage, was der Sinn eines vorzeitigen Austauschs zwecks reiner Modernisierung ist. Dafür gibt es gute Argumente:

1. Das Haus wirkt immer wieder neu, niemals langweilig, altbekannt, sattgesehen. Ein gewichtiger Grund für dauerhaftes Bewohnerglück.
2. Es bleibt modern. Nicht nur was zeitgenössische Technik anbelangt, sondern auch Energetik und Stil. All diese Punkte wandeln sich teils beträchtlich schneller als die durchschnittliche Lebensdauer von Hausbauteilen.
3. Hausplanung und Bewohneralltag differieren häufig, weil bei der Planung noch keine Praxiserfahrungen zeigen konnten, ob das Geplante für die Besitzer alltagstauglich ist. Regelmäßige Modernisierungen sind die Möglichkeit, immer wieder zu optimieren und so ein zutiefst persönliches Haus zu bekommen.
4. Je zeitgenössischer und frischer ein Haus, desto geringer sein Wertverlust. Zudem kann nicht nur der Wert zum Errichtungszeitraum gehalten, sondern durch gezielte Modernisierung weit darüber hinaus gesteigert werden.

Zudem sollte eines bedacht werden: Alle Lebensdauerangaben sind Durchschnittswerte. Die betreffenden Dinge können mitunter auch deutlich früher ausfallen. Regelmäßige Modernisierung hat deshalb eine ähnliche Funktion wie Wartung: Es gibt keinen Zeitdruck. Wo ein kaputter Wasserhahn beispielsweise sofort Abhilfe verlangt, bevor es nötig wird, Mauerwerk trockenzulegen, können sich Hausbesitzer, wenn diese Armatur einfach nur der Modernisierung wegen erneuert werden soll, viel mehr Zeit mit dem Aussuchen lassen.

Wichtige Tipps zur Vorgehensweise

Modernisierungen können eine enorme Preisspanne abdecken. Wo beispielsweise der Austausch aller Lichtschalter- und Steckdosenblenden nur wenige hundert Euro kosten mag, kann ein Fassadenneuanstrich je nach Fläche weit in vierstellige Summen hineinragen.

Aus diesem Grund gibt es einige wichtige Tipps, die Hausbesitzer beherzigen sollten:

1. Rücklagen schon vom ersten Tag an bilden. Ein breitbekannter Richtwert besagt, dass ein Euro pro Monat und Quadratmeter Wohnfläche beiseitegelegt werden sollten.
2. Modernisierungen nicht erst überdenken, wenn das Haus gänzlich abbezahlt ist. Solange die Abtragungsphase noch läuft, bieten sich mitunter attraktivere Wege für eine Anschlussfinanzierung beim gleichen Kreditinstitut.
3. Sich sorgsam mit der Grundschuld auseinandersetzen. Ihre Löschung mag zwar nach Abzahlung der Hypothek verlockend wirken, aber sie kostet auch Notarkosten bis zu 0,2% der Grundschuld. Ist sie gelöscht, steht sie überdies so lange nicht mehr als Sicherheit für einen Modernisierungskredit zur Verfügung, bis sie erneut eingetragen wurde – was abermals 0,2 Prozent der Grundschuldsumme kostet.

Zudem empfiehlt es sich, von den Anfangstagen an immer wieder Pläne zu schmieden, zu überlegen, sich zu informieren. Vielleicht sogar nach einigen Jahren niederzuschreiben, was man ändern würde, würde man nochmals bauen. Umso weniger Planungsarbeit steht an, wenn Modernisierungen konkret werden.

Was wie lange hält

Ein Haus kann, wenn sich kein Wartungsstau auftut, hunderte Jahre überdauern – zahlreiche Altstadtbebauungen bezeugen dies. Das gilt auch für heutzutage errichtete Gebäude, das fand auch eine jüngst veröffentlichte Doktorarbeit heraus. Allerdings sind die meisten Hauselemente, selbst diejenigen aus Stein oder Beton, oftmals früher austauschwürdig.

Wie bereits angemerkt sind alle folgenden Werte als Durchschnitt zu verstehen. Es ist deshalb ratsam, bereits früher eine Modernisierung ins Auge zu fassen. Vor allem um Ausfällen vorzubeugen, aber auch, weil in Zukunft noch schnellere Entwicklungssprünge bei allem zwischen Bodenplattenbeton und Satellitenantenne zu erwarten sind – und bereits heute ist die Entwicklung rasant.

Übrigens: Die Fachwelt sieht mittlerweile keinen Unterschied mehr in der Lebensdauer von Fertig- und Massivhäusern. Bei ersteren kommt schon seit Jahren ausschließlich ein sogenannter konstruktiver Witterungsschutz zum Einsatz. Durch ihn obliegt die Schutzwirkung für tragendes Gebälk nicht mehr Anstrichen, wodurch sich die Lebensdauer beträchtlich verlängert.

Die Dachkonstruktion und ihre Eindeckung: Dachbalken, sofern sie nicht unbemerkt durchnässt werden, können hundert Jahre und länger überstehen. Bei der Eindeckung hingegen kommen die meisten Verfahren auf sechzig Jahre. Einzige Ausnahme: Dachpappe, etwa auf Flachdächern, sollte nach zwanzig Jahren modernisiert werden. Dachrinnen und Fallrohre aus modernem Kunststoff leben ebenfalls ähnlich lange. Bestehen sie hingegen aus Metall, steht der Austausch nach fünfzig Jahren an.

Die Fassade und ihre Elemente: Ist sie verputzt, auch auf Dämmmaterialien, kommt der Putzauftrag auf etwa vierzig Jahre. Das gilt allerdings nicht für den Rest. Fassadenfarben sollten nach höchstens zwanzig Jahren erneuert werden, besser jedoch nach der Hälfte dieser Zeit. Ähnliche Zeiträume gelten auch bei Holzverkleidungen. Für Wärmedämmverbundsysteme kam das Fraunhofer Institut für Bauphysik 2015 am Ende einer aufwendigen Langzeituntersuchung zu dem Ergebnis, dass auch nach vierzig und mehr Jahren kaum Mängel zu beobachten waren. All diese Werte gelten so auch für zeitgenössische unterirdische Elemente der Kellerwände.

Bei Fenstern und Türen kommt es auf das Material an: Holzelemente benötigen nicht nur regelmäßige Farb- bzw. Ölanstriche, sondern sind dennoch nach rund zwanzig Jahren austauschwürdig. Bestehen sie hingegen aus Metall oder Kunststoff, liegt die Lebensdauer eher bei fünfunddreißig Jahren. Rollläden sollten spätestens nach zwanzig (Kunststoff) bzw. dreißig (Aluminium) Jahren einen Austausch erfahren.

Der Innenraum als solcher: Hier fallen häufigere Modernisierungen an. Bei Tapeten nach spätestens zehn Jahren. Diese Lebensdauer gilt auch für Anstriche. Allerdings ist bei qualitativ schlechteren Farben (ausbleichen) nach fünf Jahren bereits eine Auffrischung sinnvoll.  Zimmertüren sind dagegen sehr langlebig: Ungeachtet ihres Materials überdauern sie ein Menschenleben. Ihre Beschläge allerdings sollten nach spätestens dreißig Jahren eine Modernisierung erfahren.

Bei den Fußbodenbelägen kommt es abermals stark auf das Material an. Textile Beläge aller Art, ferner PVC, Laminat und dergleichen bringen es auf höchstens zehn Jahre. Besser sieht es bei Holz aus. Mehrschichtparkett kann vierzig Jahre bestehen, bei Massivhölzern sind, wegen der Abschleifbarkeit, Jahrhunderte möglich – ihre Schutzanstriche benötigen allerdings je nach Art alle fünf (Öl, Wachs) bzw. fünfzehn (Lack) Jahre eine Erneuerung.

Heizung, Wasser und Abwasser: Hier finden sich recht große Bandbreiten typischer Lebensdauern. Heizkörper und Fußbodenheizungen sollten im Schnitt nach dreißig Jahren eine Modernisierung erfahren – ihre Ventile allerdings bereits nach der Hälfte. Die Heizungsanlagen selbst sind ein Sonderfall: Fossil betriebene Heizungsanlagen haben nach derzeitigem EnEV-Stand eine Maximalnutzungsdauer von dreißig Jahren. Bei anderen Heizungsformen kommt es auf die Wartung an. Erfolgt sie im Jahresrhythmus, sind weit mehr als dreißig Jahre möglich – allerdings ohne Hinblick auf das dann möglicherweise nicht zeitgenössische Umweltverhalten.

Letzteres ist auch das Stichwort für eine besondere Heizungsform, die Nachtspeicherheizung. Prinzipiell sind diese Geräte wartungsfrei, da sie weder etwas verbrennen noch bewegliche Bauteile besitzen. Dennoch benötigen sie Aufmerksamkeit im Jahresrhythmus, denn es gilt, regelmäßig die Tarife zu vergleichen und anzupassen; auch so sind die Heizkosten vergleichsweise hoch. Und auch wenn die Lebensdauer theoretisch viele Jahrzehnte betragen kann, sollten derartige Heizungen wegen ihrer geringen Effizienz nicht unbegrenzt weiterlaufen.

Bei (ab-)wasserführenden Rohren kommt es aufs Material an: Metall benötigt nach rund zwanzig Jahren einen Austausch, Kunststoff kann es auf fünfzig bringen. Bei Kupfer wird die Grenze dagegen nur durch die Wasserhärte bestimmt. Ist sie gering, sind achtzig und mehr Jahre möglich.

Armaturen in Küche und Bad sollten nach spätestens fünfzehn Jahren modernisiert werden, sofern sie aus Edelstahl bestehen; sonst eher nach zehn Jahren. Keramikbauteile, etwa Waschbecken, können das Doppelte erreichen, sind wegen der Beschichtungen jedoch sehr qualitätsabhängig.

Die Elektrik an und für sich: Sie beginnt im Sicherungskasten. Dessen Bauteile sollten alle 20 Jahre eine Überprüfung erhalten und an dann eventuell verbesserte Standards angepasst werden. Die Hausverkabelung bringt es dagegen auf das Doppelte – besonders wenn sie unterputz ausgeführt ist.

Schneller ist der Verschleiß bei Lichtschaltern und Steckdosen: Die Elemente selbst sollten spätestens nach fünfzehn Jahren überprüft werden. Ihre Verblendungen hingegen benötigen durch den ständigen Kontakt mit Händen und Steckern oft schon nach fünf bis zehn Jahren einen Austausch.

Ein Rat zum Schluss

Von all diesen Zahlen einmal ab sollten Hausherren jedoch folgendes im Kopf behalten: Ein Haus muss vor allem seinen Besitzern gefallen. Wenn es hier etwas gibt, das von ihnen als nicht mehr zeitgenössisch oder optisch schön empfunden wird, sollte die mittlere Lebensdauer nur eine Zahl sein.

Dann sollte die Erneuerung gegebenenfalls auch deutlich früher stattfinden – es gibt keinen Grund, sich im eigenen Zuhause unwohl zu fühlen.

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